民法典新規(guī)規(guī)：夫妻房產(chǎn)歸屬一覽表（2021）
2020年12月29日，最高院發(fā)布了民法典婚姻編的司法解釋一（2021.1.1實(shí)施），其中，關(guān)于“子女登記結(jié)婚前，父母出資購房，視為對自己子女單方的贈(zèng)與”這一點(diǎn)的規(guī)定和之前婚姻法司法解釋是一致的。
但是，對于子女登記結(jié)婚后，父母出資如何認(rèn)定則修改為“有約定的，按照約定，沒有約定或約定不明的，推定為對夫妻雙方的贈(zèng)與”，與原來婚姻法司法解釋二規(guī)定“該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)予，除非父母明確表示只贈(zèng)與給一方”、司法解釋三規(guī)定，“如果產(chǎn)權(quán)只登記在其子女名下，視為對自己子女的單方贈(zèng)與”有著明顯的差別。
也就是說，該司法解釋實(shí)施后，子女婚后買房，父母出資的，沒有約定或約定不明確的，無論是全額出資還是部分出資，無論是登記在一方名下還是雙方名下，都優(yōu)先推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同共有。
根據(jù)這一新規(guī)定，建議此后婚后父母出資買房，最好由父母、子女和子女的配偶一起簽訂書面的協(xié)議，明確約定父母出資的性質(zhì)是借款還是贈(zèng)與。如果是贈(zèng)與，需約定清楚是只贈(zèng)與給子女，還是贈(zèng)與給子女及其配偶。如果是借款的，約定清楚利息和還款期限等。
婚前買房、婚后買房、父母出資買房
房產(chǎn)歸屬一覽表（2021）
婚前買房
出資情況 | 房本署名 | 司法實(shí)踐處理 |
一人出資 | 結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋落在自己名下，并還清個(gè)人貸款或是全款買房的 | 房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn) |
結(jié)婚前已還清全部貸款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的 | 仍認(rèn)定為夫妻一人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割 | |
結(jié)婚前已支付了房屋首付款，并向銀行貸款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的 | 司法實(shí)踐中將該房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分；而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。 | |
房屋落在對方名下 | 通常是出資方不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與，按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。 | |
房屋落在雙方名下 | 房屋算夫妻共同財(cái)產(chǎn)；離婚時(shí)不考慮出資情況，一律平分。 | |
雙方出資 | 房屋落在夫妻二人名下 | 房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不考慮出資狀況，一律平分。 |
房屋只是落在一人名下 | 如果在同居期間，那法院基本會(huì)按共同生活期間、 以結(jié)婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。 | |
如果不是同居期間購房，按共同財(cái)產(chǎn)處理還是按借款或贈(zèng)與處理，不確定，法官會(huì)綜合購房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。 |
婚后買房
出資 情況 | 房屋產(chǎn)權(quán)證署名 | 司法實(shí)踐 |
一人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資 | 房屋落在自己名下 | 如果房屋已經(jīng)支付了全部房款，房屋算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，算是個(gè)人財(cái)產(chǎn) |
如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理；只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價(jià)值的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬共同共有 | ||
房屋落在雙方名下或是對方名下 | 房屋算是共同財(cái)產(chǎn)，實(shí)際算是一方對另一方的贈(zèng)與，夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。 | |
雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房 | 房屋落在雙方名下 | 典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn) |
只是落在一方名下 落戶在未成年子女名下 | 仍然算是夫妻共同財(cái)產(chǎn) 一般視為未成年子女財(cái)產(chǎn)，有撫養(yǎng)方暫時(shí)管理 |
父母出資買房
時(shí)間 | 出資人 | 房屋登記 | 司法實(shí)踐 |
結(jié)婚前 | 一方父母（全額）出資 | 出資方子女名下 | 房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn) |
一方父母支付了房屋首付款 | 出資方子女名下 | 由夫妻二人共同還貸，則離婚時(shí)一般會(huì)將房子判歸登記方所有，由其繼續(xù)支付剩余貸款。對于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值，則由得房子的一方對另一方做出補(bǔ)償。 | |
另一方子女名下 | 一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，非登記方有權(quán)要求分割房屋。父母明確表示贈(zèng)與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外。 | ||
雙方子女名下 | 應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有，并進(jìn)一步約定了各自份額，則按約定享有產(chǎn)權(quán)。如果雙方對共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定，則視為等份共有。 | ||
雙方父母均出資 | 房子落在夫妻雙方名下 | 房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定父母的出資為對各自子女的贈(zèng)與，而不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對雙方的贈(zèng)與。 | |
房子落在一方名下 | 房子屬于夫妻公共財(cái)產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對各自子女的贈(zèng)與，而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈(zèng)與。如無其他相反約定，應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有。 | ||
結(jié)婚后 | 一方父母全額出資 | 房子落在出資方兒女名下 | 有協(xié)議約定的，按照約定，沒有約定或約定不明的，推定為對夫妻雙方的借款，屬于共同財(cái)產(chǎn) |
房子落在對方名下（或雙方） | 房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。 | ||
一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸 | 房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下） | 房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對雙方的借款（實(shí)踐判例） | |
雙方父母出資 | 房子落在一人名下 | 這種情形較為常見，而且爭議頗多，司法實(shí)踐多按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。 | |
房子落在雙方名下 | 房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 |
特別注意：父母出資買房，如未明確表示贈(zèng)與，一般會(huì)視為借款。此時(shí)，如房產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)則該債務(wù)為夫妻共同債務(wù)。如房產(chǎn)是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則該債務(wù)一般認(rèn)定為一方的個(gè)人債務(wù)。
離婚判決時(shí)對房產(chǎn)不予處理的情況
情形 | 司法實(shí)踐 |
離婚時(shí)尚未取得房本： 夫妻一方婚前除了部分房款婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，但房屋增值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋。 | 沒有房本前先住著，有了房本后另行起訴。 |
房本有第三人名字 | 法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人，而是采取如下措施： （1）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴； （2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。 |
房子分割的6種特殊情況
一、小產(chǎn)權(quán)房分割
對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。
對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時(shí)，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。
在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。
二、公房承租權(quán)的分割
離婚案件中涉及到公房承租權(quán)處理，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權(quán)以及承租關(guān)系的變更。
屬于自管公房的，夫妻只有一方在產(chǎn)權(quán)單位工作，一般應(yīng)把承租權(quán)確定在產(chǎn)權(quán)單位工作的人名下，另一方獲得補(bǔ)償；但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。
三、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的分割
限售期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進(jìn)行分割。
經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，離婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
四、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的分割
婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房而獲得的“部分產(chǎn)權(quán)”， 該“部分產(chǎn)權(quán)”應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可以在綜合考慮房產(chǎn)來源、工齡折算等因素，并征求原產(chǎn)權(quán)單位意見確定產(chǎn)權(quán)單位權(quán)利比例后，予以公平分割。
五、約定服務(wù)條件房產(chǎn)的分割
夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務(wù)條件取得的房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但離婚時(shí)服務(wù)條件尚未實(shí)現(xiàn)的一般應(yīng)判歸約定服務(wù)條件的一方。
六、優(yōu)惠購房權(quán)性質(zhì)與折算
農(nóng)村拆遷補(bǔ)償中按所涉人口數(shù)取得的優(yōu)惠購房權(quán)系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益，但并非優(yōu)惠取得的物權(quán)本身。
離婚時(shí)優(yōu)惠購房權(quán)價(jià)值折算可考慮優(yōu)惠取得的房產(chǎn)性質(zhì)、能否上市交易、能否取得產(chǎn)權(quán)證等因素，在不高于市場價(jià)格與優(yōu)惠價(jià)格的差價(jià)范圍之內(nèi)予以確定。
附：民法典法條鏈接
《民法典婚姻編司法解釋一》
第二十九條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。
當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。
《民法典》
第一千零六十二條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),為夫妻的共同財(cái)產(chǎn), 歸夫妻共同所有:
(一)工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬;
(二)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益;
(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;
(四)繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn),但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
夫妻對共同財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)。
第一千零六十三條 下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn):
(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);
(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償;
(三)遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn);
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
